Пресс-центр

Заниматься рыночной оценкой недвижимости могут только фирмы, получившие специальную лицензию на этот вид деятельности. Причем наиболее крупные из них обязательно страхуют профессиональную ответственность своих оценщиков, что, конечно, дает клиентам дополнительные гарантии спокойствия.

Процедура оценки разных квартир практически идентична, стандарты ее разработаны международными союзами и обществом оценщиков. Оценщик узнает максимум подробностей об объекте и анализирует информацию. Цена выставляется исходя из сравнения полученных оценщиком данных и эталона — средней продажной цены квартир с такими же характеристиками. Назначенная оценщиком сумма считается рыночной стоимостью, о чем будет свидетельствовать выданный владельцу квартиры официальный документ: «Заключение о рыночной стоимости квартиры». К Заключению подкалываются копии лицензии оценщика, страхования профессиональной ответственности, аккредитации при обществе оценщиков (если она есть).

Что влияет на стоимость квартиры

При определении стоимости типовой квартиры оценщик будет интересоваться следующими параметрами (они войдут потом в Заключение). Условно их можно разделить на четыре группы:

• Местоположение района в городе.
• Характеристика района.
• Местоположение относительно ближайшей станции метро.
• Подробная характеристика дома и состояние квартиры.

Хорошо известно, что в городе есть дорогие и дешевые районы, которые имеют свое разделение на более и менее престижные места. И разница-то между ними может быть невелика, однако она, как правило, будет выражена в цифрах. Играет роль удаленность от центра и транспортное обеспечение. На стоимость повлияет и то, есть ли рядом лес или парк, или вокруг сплошная промзона. Важный фактор — инфраструктура. Наличие поблизости школы, детского садика, магазинов и т. п. всегда предпочтительно.

Но клиенту не придется докладывать обо всем этом оценщику, так как эти сведения уже давно известны, и переведены в те самые опорные цифры — среднюю стоимость продажи квартир в этом районе.

А вот местоположение относительно ближайшей станции метро и подробная характеристика дома оценщика обязательно заинтересуют. Тип проекта дома, этажность, год постройки, материал перекрытий, стен, тип первого этажа, год капитального ремонта. И далее — состояние двора и подъезда, наличие в доме мусоропровода, лифта, охраны и парковки, социальная принадлежность соседей.

Ну и, наконец, состояние самой квартиры. История квартиры (кому она принадлежит, освобождена ли она или там кто-нибудь прописан) — самое главное. Также важны площадь, жилая и общая, количество и изолированность комнат, площадь кухни, вид из окон, санузел, телефон, балкон, уровень шума. Оценщик будет тщательно взвешивать все это, так как при определении конечной стоимости «плюсы» и «минусы» превратятся в реальные деньги.

Иногда продавец и покупатель недвижимости прекрасно обходятся и без этой официальной процедуры. Например, собственник квартиры согласен продать ее за цену, названную покупателем. Договорились полюбовно — и вперед.

Когда без оценки не обойтись

Есть случаи, при которых оценка обязательна. Во-первых, когда имущество гражданина или организации должно быть передано в государственную, муниципальную или федеральную собственность. Например, ваш дачный участок расположен на пути строящейся железнодорожной ветки, и государство должно компенсировать вам рыночную стоимость имущества. Второй случай — споры в суде, когда необходимо точное установление стоимости объекта недвижимости для выделения доли одному из родственников или наложения ареста на квартиру. Ну и, наконец, оценка обязательна при всех сделках с муниципальным имуществом.

В большинстве случаев оценивается именно рыночная стоимость квартиры, но она может быть и уменьшена. В случае, например, если по решению суда квартира подлежит продаже и притом быстрой. Тогда оценщик применяет особую ликвидационную скидку — от 10 до 30% от стоимости квартиры, и она, изрядно подешевев, продается быстрее.

Сколько стоит оценка

Теперь — о стоимости услуг оценщика. Размер оплаты его услуг прямо пропорционален цене квартиры: чем она больше, тем больше возьмет оценщик. Стоимость оценки типовых квартир с выездом на место начинается от $60, элитных — устанавливается только индивидуально.

Сами оценщики уверяют, что цифровой результат их работы не зависит от того, кто заказал оценку, продавец, покупатель или третья сторона, — рыночная стоимость неизменна. Но, на самом деле цифры могут быть разные и отличаются если не на порядок, то существенно (ведь всегда есть возможность округлить в ту или другую сторону).

Совет: требуйте у продавца экспертной оценки квартиры за его счет. Оценщик в очередной раз осуществит проверку документов.

Задаток в сделках с недвижимостью

В практике проведения сделок с недвижимостью внесение задатка — дело обычное. Задаток при покупке квартиры вносится с целью подтверждения серьезности намерений сторон о сделке. Но если вы занимаетесь покупкой или продажей квартиры самостоятельно, постарайтесь договориться с другой стороной и обойтись без внесения или получения задатка. Почему такой странный совет? Что плохого в задатке? Объясню. Но вначале несколько слов о смысле и некоторых условиях внесения задатка.

Смысл внесения задатка состоит в том, чтобы предотвратить неисполнение договоренности о купле-продаже квартиры. Обычно при сделках с недвижимостью используется условие задатка «с двойной ответственностью». Условие это заключаются в следующем. Если за неисполнение обязательства ответственна сторона, предоставившая задаток (т. е. покупатель), то денежная сумма, внесенная в качестве задатка, остается у другой стороны (т. е. у продавца квартиры). Если же за неисполнение обязательства ответственен продавец, то он обязан уплатить покупателю двойную сумму задатка. Т. е. вернуть задаток и доплатить покупателю еще столько же. Обычно внесение задатка оформляется в простой письменной форме в виде соглашения о задатке. Задаток является одновременно и авансом, т. е. частью платежа за покупку квартиры.

Так вот, вокруг задатка существует множество махинаций со стороны всяческих жуликов и аферистов. Вариантов таких махинаций столько, что на их описание может уйти весь наш журнал. При этом фантазия этих аферистов не знает границ. На их трюки попадаются не только рядовые граждане, но и солидные риэлтерские фирмы. Сталкиваться с такими ситуациями приходилось не раз, причем зачастую риэлтерские фирмы даже не понимали, что их «кинули».

Другая опасность, которая может вас поджидать, это то, что вы по неопытности можете не уложиться в сроки, обусловленные соглашением о задатке. Подобные проблемы могут возникнуть с БТИ и в других местах, например, в органах попечительства.

Вообще во внесении задатка больше заинтересован посредник, который занимается вашей сделкой. Ему нужно видеть, что намерения сторон серьезные, и он (посредник) не напрасно тратит время на организацию сделки. Кроме того, риелторские фирмы, как правило, нарушают закон и держат задаток у себя, вместо того, чтобы передавать его продавцу. Делают они это для того, чтобы при неисполнении условий задатка деньги остались у них. Делайте выводы.

Cовет: обходитесь без задатка. Если вы занимаетесь покупкой или продажей квартиры самостоятельно, то вполне можете обойтись без денежных гарантий, ограничившись устной договоренностью с вашим партнером, избавив себя при этом от ненужного риска.

И, наконец, если по каким-то особым причинам вам все же необходимо прибегнуть к задатку, то постарайтесь ограничиться минимальной суммой, например, 100—300$.

Прибалтийские эксперты уверены, что подобного вскоре можно ожидать и в Киеве. Цены на недвижимость в прибалтийских странах с 2004 по 2006 г. росли так же быстро, как и в Украине. Этому способствовали банки, которые выдавали дешевые кредиты на покупку недвижимости, и спекулянты. Те покупали квартиры еще на начальном этапе строительства, и перепродавали их после сдачи жилья в эксплуатацию. Все это подстегивало цены вверх ежемесячно на 5% и более, пока цены не достигли уровня, на котором покупать квартиры стало слишком дорого.

«В 2007 году стало понятно, что по таким ценам что-либо покупать уже неразумно», — говорит эксперт латвийской консалтинговой компании Re&Solutoin Сергей Снегирев. Директор литовской консалтинговой компании Ober Haus Ремигиюс Плетерас рассказывает «24», что за прошлый год в Эстонии цены на недвижимость упали на 15%, в Латвии — на 5%. Одновременно с этим банки ужесточили условия выдачи кредитов. По словам Снегирева, 1 кв. м квартиры на вторичном рынке в прибалтийских странах стоит EUR1,4 тыс.

Эти цифры еще можно было назвать корреляцией рынка, пока 7 января крупнейшая в Эстонии строительная компания YIT Ehitus не снизила стоимость выставленных на продажу объектов на 27%. Однако этого оказалось недостаточно, и 17 января цены были снижены вновь. В общей сложности цены на эстонскую недвижимость снизились уже на 31%.

«Купите дом, и мы подарим вам автомобиль!”. «Купите квартиру и получите в подарок плазменный телевизор» — так латвийские строители заманивают покупателей. Но усилия тщетны — прибалты не хотят покупать слишком дорогие квартиры и ждут, пока они подешевеют. Кто станет покупать квартиру, если говорят, что она может подешеветь? «Подождать с покупкой квартиры можно и год, а за это время она подешевеет. Это понимают 100% покупателей, поэтому квартиры сейчас не покупает никто», — говорит Сергей Снегирев.

Аналитики ожидают, что после короткого затишья спад продолжится: нового инвестиционного бума в Эстонии не предвидится, так что никаких предпосылок для развития рынка недвижимости нет. По словам представителя посольства Украины в Эстонии, шведские, финские и датские инвестиции были вложены не в производство, а в недвижимость, что привело к строительному буму. «Настроено столько домов и квартир, что нет столько населения в Эстонии. Никто не покупает», — говорит он. 

Развитие ситуация в трех прибалтийских странах до боли напоминает украинский рынок недвижимости. Только за 2006 г. цены на квартиры в Киеве за 2006 г. выросли на 60%. Но уже в прошлом году, несмотря на уверения застройщиков и экспертов, они остановили свой галопирующий рост и составили только 12%, что даже ниже уровня инфляции.

Так же, как и в Эстонии, в Украине остается весьма существенная доля спекулянтов, которые зарабатывали на перепродаже квартир. Так же, как и в Латвии, владельцы компаний застройщиков никогда не соглашались с тем, что цены на квартиры могут снизиться.

«Я уверен, что когда цены сначала растут вверх, а потом движутся вниз — это нормальный бизнес-цикл, и он работает во всех экономиках», — говорит Снегирев. По его словам в Латвии все видели только растущие цены на жилье, и никто не мог поверить, что они будут падать. Поэтому очень скоро похожую ситуацию со снижением цен можно будет наблюдать и в Киеве. «Если вам эксперт скажет, что цены в Киеве никогда не снизятся, он лжет. Он всегда должен хотя бы на 1% быть уверен, что это произойдет уже в этом году или в следующем», — чеканит Плетерас.

Эксперты ожидают, что в 2008 году ситуация не изменится. Как передает The Czech Walker, стагнация на рынке объясняется развитием ипотечного кредитования: многие люди, которые раньше снимали квартиры, теперь покупают собственное жилье, и в итоге предложение аренды превысило спрос.

По данным агентства Home Sweet Home, дороже всего снимать квартиры в таких районах, как Мала Страна (около 358 крон за кв. м; $10,8), Старый город, Нове Место, Винограды, Смихов (275 крон за кв. м, $8,3), Карлин, Воковице, Жижков, Бубенеч, Голешовице, Дейвице (221 крона за кв. м; $6,7). А вот в Бржевнове, Чимице, Трое или Забеглице цены на аренду в 2007 году даже снизились почти на 10%.

По словам президента НСАУ Игоря Шпары, уже в ближайшее время столицу может ожидать катастрофа, поскольку Киевский городской совет принял «непродуманные градостроительные решения, что, в свою очередь, привело к застройке зеленых зон и уплотнению застройки центра города».

И. Шпара заявил, что местные власти постоянно нарушают Генеральный план развития Киева. «Мы хотим обратиться ко всем, чтобы прекратить принятие непродуманных решений Киевсовета, а также Градостроительного совета», — подчеркнул он. И. Шпара добавил, что, вопреки решениям существующего Генерального плана развития Киева, в 2007 году Киевсовет принимал с нарушением действующих норм и правил «разрушительные для города решения об изъятии значительных рекреационных, парковых, заповедных, прибрежных территорий, а также размещении больших объектов в историческом центре города».

Примерами тому, по его словам, стали выделение земель под застройку территории ландшафтного парка «Жуков остров» (1434 га), под застройку коммунальной зоны Троещины, территории Деснянского водозабора (30 га), территории урочища «Церковщина» и «Бакаливщина» (30 га) и прочее.

По словам президента киевской организации НСАУ Вадима Жежерина, «идет распределение земли», и каждый заказчик хочет с выделенного участка «вытянуть максимум», поэтому и застраивает его без ограничений.

Специалисты утверждают, что сейчас одним из механизмов «разрушения» Генплана в столице стали так называемые «градостроительные обоснования», которые разрабатываются бессистемно разными проектными организациями и не согласовываются с единственным разработчиком Генплана — КП «Институт Киевгенплан».

По мнению директора КП «Институт Киевгенплан» Владимира Чекмарева, «независимая позиция специалистов КП, а также несогласие с разворовыванием земель руководством КГГА при поддержке большинства из Киевсовета», привело к тому, что в конце прошлого года депутаты Киевсовета приняли решение о передаче функций проектирования Генплана от КП «Институт Киевгенплан» к Центру градостроения и архитектуры. В. Чекмарев выразил уверенность, что передача функций приведет не к возможности общественности контролировать выполнение Генплана, а к тому, что будут приниматься «нужные решения».

Депутат Киевсовета Игорь Добруцкий в свою очередь сообщил, что фракция БЮТ в Киевсовете будет инициировать отмену данного решения и уже подготовила соответствующий проект.

Напомним, заместитель председателя Киевской горгосадминистрации Анатолий Голубченко ранее заявил, что развитие инфраструктуры столицы отстает от темпов строительства на 5—6 лет. По его мнению, уже назрела необходимость в разработке комплексного подхода и в подготовке мощностей на уровне капитального строительства с учетом Генерального плана и детального плана застройки.

Генеральный план развития Киева до 2020 года предусматривает расширение столичного региона на 11 районов области. В его состав войдут Барышевский, Бородянский, Броварской, Васильковский, Вышгородский, Киево-Святошинский, Макаровский, Фастовский районы, а также целый ряд городов-спутников, в том числе Березань, Борисполь, Бровары, Васильков, Вишневое, Ирпень и Фастов.

Генплан Киева предусматривает строительство 22 млн. кв. м жилья. Общий жилой фонд столицы возрастет до 71 млн. кв. м.

Публикуем список «хрущевок», которые планируют снести:

- микрорайон в пределах ул. Маршала Гречко (от дома № 2 до № 26-а), Стеценко, Интернациональной площади в Шевченковском районе.

Общая площадь нового строительства (жилье и общественные объекты) 708 тыс. кв. м;

- квартал между ул. Попудренко, Минина, Красноткацкой и Красногвардейской в Днепровском районе;
- квартал в пределах ул. Щусева, Вавиловых, Подвойского, М. Берлинского в Шевченковском районе;
- квартал между бульв. Витрука и ул. Депутатской, Академика Вернадского и пер. Кременецким в Святошинском районе;
- квартал в пределах ул. Щербакова, Салютной, Саратовской и Стеценко в Шевченковском районе;
- квартал в пределах ул. Щербакова, Салютной, Туполева и Стеценко в Шевченковском районе.

В результате реконструкции общая площадь застройки (новой и реконструированной) составит 282 тыс. кв. м; общая площадь квартир в новом строительстве — 116,5 тыс. кв. м; общая площадь квартир в домах, которые остаются, 50 тыс. кв. м; планируется реконструкция детсадов и школ;

- квартал, ограниченный ул. Российской, Волго-Донской, пер. Волго-Донским и Руднева в Дарницком районе.

Предлагается построить 57 тыс. кв. м жилой площади, объекты социального назначения и подземный паркинг. Общая стоимость строительства ориентировочно составит 329,5 млн. грн.;

- в пределах квартала ДВС парная и непарная стороны ул Днепроводской в Оболонском районе.

Планируется построить свыше 130 тыс. кв. м жилья, подземный паркинг и объекты социального назначения. Стоимость реконструкции, по предварительным оценкам, — 518,41 млн. грн.;

- квартал в пределах ул. И. Кудри, бульв. Лихачева и бульв. Дружбы Народов в Печерском районе.

Новое строрительство — 221 тыс. кв. м (1423 квартир), детский сад, паркинги на 1414 мест;

- квартал между ул. Перова, Алишера Навои и Воскресенкой.

По сообщению Rus.delfi.ee, впервые о крахе заговорили 7 января, когда крупнейшая в Эстонии строительная компания YIT Ehitus снизила стоимость выставленных на продажу объектов на 27% (больше чем на 15 млн крон). Однако этого оказалось недостаточно, и 17 января цены были снижены еще на 33,6 млн крон. Общие потери YIT составили 43 727 111 крон (около $2,7 млн).

Во время краха выиграли фирмы, которые снизили цены быстрее, как это сделали компании Rime и Artig, а проиграли те, кто вынужден снижать цену только сейчас.

Впрочем, портал KVKV пытается успокоить общество тем, что пока квартиры продаются, можно говорить лишь о «приближающемся к краху падении», а не о крахе. Однако если сейчас продажи сократятся, рынок недвижимости Эстонии уже не успеет оправиться от такого удара, и даже скидки в 50% уже не спасут от многолетних простоев недвижимости.

По состоянию на начало 2008 года, средняя стоимость 1 кв. м вторичного жилья в центре Ялты составляла 14 тыс. грн., в прилегающих к центру районах цена на 2 тыс. грн. дешевле. На окраинах города купить квартиру можно за 8,5 тыс. грн. Новое жилье почти на порядок дороже. В центре его цена достигает 20 тыс. грн., вблизи от центра 17,5 тыс. грн., в спальных районах — 15 тыс. грн.

Вторым по дороговизне жилья считается Алушта, где средняя цена «квадрата» в центре на «вторичке» достигает 9,2 тыс. грн., а на первичном рынке — свыше 11 тыс. грн. Жить на окраине значительно дешевле: новая квартира обойдется почти в 8 тыс. грн., старое жилье — 5,6 тыс. грн.

В тройке лидеров также Симферополь, где новые квартиры в центре скоро могут преодолеть психологическую отметку в 10 тыс. грн. Средняя стоимость «квадрата» на «вторичке» — 7,3 тыс. грн. В пределах 6—6,2 тыс. грн. стоит жилье на окраинах города.

Далее по ценовой лестнице следуют Феодосия и Евпатория, где «ценники» не сильно отличаются друг от друга и зависят от месторасположения жилья. Так, купить новую квартиру в центре Феодосии дешевле, чем в Евпатории — 7 тыс. и соответственно 7,3 тыс. грн. Аналогичная ситуация на окраинах городов. Феодосия с показателем в 4,5 тыс. грн. уступает Евпатории 1,2 тыс. грн. Зато в прилегающих к центру Феодосии районах цены выше, чем в Евпатории — 6,2 тыс. против 5,7 тыс. грн.

И, наконец, наиболее привлекательные цены в Керчи. Здесь застройщики за один «квадрат» просят в среднем: в центре — чуть более 4 тыс. грн., вблизи центра — 3,9 тыс. грн., на окраинах — 3,7 тыс. грн. «Вторичное» жилье несколько дешевле — от 3,6 до 4,1 тыс. грн. в зависимости от месторасположения.

Напомним, инвестиционные квартиры на ЮБК составляют порядка 80% всего объема сделок первичного рынка жилья. В течение последних двух лет жилье классов «бизнес» и «премиум» в Крыму подорожало в 1,7—2,3 раза. Дополнительными преимуществами инвестиций в крымское строительство являются минимальные риски и быстрая окупаемость.

Спрос на нее есть, а значит — будет и подорожание. Зато на «обычные» квартиры цены «устаканились» и, как уверяют специалисты, в ближайшее время не повысятся. Что будет, если подождать еще? Самые богатые покупатели такой жилплощадью не интересуются, все остальные по нынешним грабительским расценкам приобретать ее не в состоянии..

Мнимальная цена однокомнатной квартиры в Киеве — $70 тыс. Резкое повышение цен было осенью и зимой прошлого года. Но специалисты считают его «сезонным».

Пик роста цен на квартиры был в сентябре 2007 года. После Нового года всегда затишье. Но сейчас «хрущевки» и «гостинки» мало кого интересуют, поэтому и цены повышать нет смысла. Молодые менеджеры в состоянии взять кредит и купить квартиру выше среднего класса в новостройках.

В то же время застройщики новых, элитных домов могут позволить себе накручивать цену уже на «этапе котлована». Один кв. м площади в старом, но отреставрированном доме с высокими потолками (например, на ул. Софиевской) сегодня можно купить за $14 тыс. А в новостройке в центре города (на ул. Ирининской) один кв. м будет стоить на $3 тыс. дороже. Для сравнения — «квадрат» даже в самой дорогой, расположенной в центре города, «хрущевке» стоит не более $5 тыс.

В прошлом году киевская «вторичка» в «обычных» домах подорожала только на 10%. В позапрошлом подорожание было стопроцентным. В ближайшие полгода катастрофического повышения цен не намечается. Сейчас на рынке недвижимости стабильность и затишье — благодаря нормальному уровню доходности.

По поручению Киевского городского головы Леонида Черновецкого, Главное управление экономики и инвестиций планирует провести конкурсы по привлечению инвесторов для обустройства рекреационных зон у водоемов.

По словам первого заместителя КГГА Денис Басса, в перечень объектов, которые предложено предложить для инвестиционных программ, входят озера Солнечный, Тельбин, Березка, участки прибрежной зоны Днепра, пруды и другие водоемы.

К высокому уровню инвестиционной привлекательности отнесены водоемы Днепровская Ривьера, Пуща-Водица, Верхний пляж, Венеция, Тельбин и Русановка. К среднему уровню привлекательности для инвесторов относятся пляж Галерный, Солнечный, Вербный, Наташа, Центральный, Молодежный, Веселка, Детский и другие. Чорторый, Лесной и озеро Синее считаются объектами пониженного, а Троещина и Довбичка — низкого уровня привлекательности.

Такое мнение В. ПИНЗЕНИК высказал сегодня в ходе встречи премьер-министра Украины Юлии ТИМОШЕНКО с представителями Ассоциации малых городов Украины.

«Мы готовы ввести закон (о введении налога на недвижимость) уже со следующего года, но налоговая не сможет администрировать этот налог по одной причине: учет домов ведет Минюст, реестр земли — Госкомзем. Более того, реестры ведут не государственные, а коммерческие структуры», — сказал В. ПИНЗЕНИК.

Министр считает, что в Украине должен быть создан единый реестр недвижимости, который должен вести орган исполнительной власти. «Во всем мире реестр недвижимости ведется с учетом и земли, и дома, а у нас земля — отдельно, дома — отдельно», — пояснил он. 

В. ПИНЗЕНИК также считает, что введение реестра недвижимости нельзя делегировать коммерческим структурам. «Это государственная функция, и она не может быть делегирована ни одной другой структуре», — подчеркнул министр.